خرید ملک در دبی

خرید آپارتمان در دبی فقط یک خرید ملک ساده نیست؛ ترکیبی است از سرمایه‌گذاری دلاری، سبک زندگی مدرن و در بسیاری موارد، راهی عملی برای گرفتن اقامت امارات.
در این راهنما سعی کردیم به زبان ساده و کاملاً شفاف، مهم‌ترین نکات مربوط به هزینه‌ها، قوانین، اقامت، قیمت‌ها، محله‌های مناسب و ریسک‌های واقعی بازار را برای شما توضیح بدهیم.

هزینه‌های خرید آپارتمان در دبی

حداقل بودجه موردنیاز

به‌طور کلی، ورود منطقی به بازار آپارتمان دبی برای یک گزینه مناسب، از حدود
۶۵۰,۰۰۰ درهم برای استودیوها و واحدهای کوچک در مناطق اقتصادی‌تر شروع می‌شود.
در بعضی مناطق نوظهور و پروژه‌های خاص، ممکن است گزینه‌هایی از حدود ۴۰۰,۰۰۰ درهم هم پیدا شود، اما اگر به‌دنبال کیفیت مناسب و قابلیت اجاره‌دادن آسان هستید، بهتر است بودجه خود را حول و حوش ۶۵۰ هزار درهم و بالاتر در نظر بگیرید.

معادل ریالی این اعداد بسته به نرخ روز درهم متغیر است؛ مثلاً عدد ۶۵۰ هزار درهم در آبان ۱۴۰۳ حدوداً معادل ۱۱ میلیارد تومان بوده، اما برای تصمیم‌گیری، همیشه باید با نرخ روز ارز محاسبه کنید.

هزینه ثبت سند (DLD Transfer Fee)

در دبی، مالکیت ملک از طریق اداره اراضی دبی (Dubai Land Department – DLD) ثبت می‌شود و در زمان انتقال سند، هزینه زیر را پرداخت می‌کنید:

• ۴٪ از ارزش آپارتمان به‌عنوان هزینه انتقال (Transfer Fee)
• به‌همراه یک هزینه اداری ثابت (Admin Fee) که معمولاً چند صد درهم است

کمیسیون مشاور املاک

در معاملات بازار ثانویه (خرید از مالک قبلی)، عرف بازار این است که:

• خریدار حدود ۲٪ از قیمت ملک را به‌عنوان کمیسیون به مشاور املاک پرداخت می‌کند (به‌همراه ۵٪ VAT روی این کمیسیون).
• در خرید مستقیم از سازنده (Off-plan) معمولاً خریدار کمیسیونی به مشاور پرداخت نمی‌کند و هزینه از سمت سازنده پوشش داده می‌شود.

هزینه‌های خدمات (Service Charge / شارژ ساختمان)

مثل شارژ ساختمان در ایران است، اما معمولاً رقم آن بالاتر است و سالانه و بر اساس متراژ و امکانات برج یا مجموعه محاسبه می‌شود.
برج‌های لاکچری با امکانات زیاد (استخر، جیم، لابی هتل‌مانند، سرویس‌های هتلی) قطعاً شارژ سالانه بالاتری دارند.

هزینه‌های آب، برق و سایر خدمات

• آب و برق (DEWA) بعد از انتقال، به نام خریدار ثبت می‌شود.
• اینترنت، کولینگ (در بعضی پروژه‌ها) و سایر خدمات بر اساس مصرف و قراردادهای خدماتی محاسبه می‌شود.

قوانین و شرایط خرید آپارتمان در دبی

مالکیت ۱۰۰٪ در مناطق فری‌هولد (Freehold)

خارجی‌ها – از جمله ایرانی‌ها – در دبی می‌توانند در مناطق مشخص‌شده به‌عنوان Freehold، مالکیت کامل (Freehold) داشته باشند.
این مالکیت:

• مادام‌العمر است،
• قابل انتقال به وراث است،
• و می‌تواند به فرد دیگری فروخته، هدیه یا انتقال داده شود.

مناطق مجاز برای خرید خارجی‌ها

بخشی از مناطق محبوب و فری‌هولد که خریداران خارجی در آن‌ها فعال هستند:

• Downtown Dubai (برج خلیفه و اطراف)
• Business Bay
• Dubai Marina
• Palm Jumeirah
• Jumeirah Beach Residence (JBR)
• Dubai Hills Estate
• Jumeirah Village Circle (JVC)
• Jumeirah Lake Towers (JLT)
• Dubai Creek Harbour و ده‌ها منطقه دیگر

مدارک موردنیاز برای خرید

برای بسیاری از معاملات خرید ملک در دبی، در ساده‌ترین حالت به موارد زیر نیاز دارید:

• پاسپورت معتبر
• ایمیل و شماره تماس

برای مراحل تکمیلی مثل گرفتن ویزا، وام بانکی یا افتتاح حساب، معمولاً مدارک مالی و هویتی بیشتری (مثل گردش حساب، گواهی شغلی و…) هم درخواست می‌شود. برای ایرانی‌ها، داشتن کارت ملی و مدارک هویتی ایران نیز در فرآیند تطبیق اطلاعات کمک‌کننده است، هرچند مبنای رسمی، پاسپورت است.

اقامت امارات با خرید آپارتمان در دبی

یکی از جذاب‌ترین انگیزه‌های ایرانی‌ها برای خرید آپارتمان در دبی، امکان دریافت اقامت امارات است. قوانین ممکن است در طول زمان تغییر کنند، اما به‌طور خلاصه، در زمان نگارش این مطلب شرایط به این شکل است:

۱. اقامت ۲–۳ ساله سرمایه‌گذار ملک (حداقل ۷۵۰,۰۰۰ درهم)

• اگر ارزش ملکی که در دبی خریداری می‌کنید حداقل ۷۵۰,۰۰۰ درهم باشد، می‌توانید برای اقامت کوتاه‌مدت (۲–۳ ساله) سرمایه‌گذار ملک اقدام کنید.
• اگر ملک به‌صورت رهنی/اقساطی خریداری شده باشد، برای واجدشرایط بودن، معمولاً لازم است حداقل ۵۰٪ ارزش ملک یا حداقل ۷۵۰,۰۰۰ درهم عملاً پرداخت شده باشد.
• این نوع ویزا معمولاً قابل تمدید است، به شرطی که مالکیت ملک حفظ شود.

۲. گلدن ویزای ۱۰ ساله (حداقل ۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم)

• اگر مجموع ارزش املاکی که در دبی به نام شما ثبت شده، ۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم یا بیشتر باشد، می‌توانید برای گلدن ویزای ۱۰ ساله امارات اقدام کنید.
• این ۲ میلیون درهم می‌تواند شامل چند ملک مختلف باشد؛ لازم نیست حتماً یک واحد باشد.
• اگر ملک رهنی یا اقساطی باشد، باید از بانک یا سازنده تأییدیه‌ای ارائه شود که نشان دهد حداقل ۲ میلیون درهم واقعاً پرداخت شده است.
• با گلدن ویزا امکان اسپانسر کردن همسر و فرزندان (و در برخی موارد والدین) وجود دارد.

نکته مهم: جزئیات دقیق و مدارک موردنیاز برای ویزا را باید در زمان اقدام، با توجه به قوانین روز و از طریق وکیل مهاجرتی یا مشاور املاک معتبر بررسی کنید.

مزایای خرید آپارتمان در دبی برای ایرانی‌ها

• درآمد دلاری: امکان اجاره‌دادن واحد و دریافت اجاره به درهم/دلار، مخصوصاً در محله‌های پرتقاضا.
• عدم وجود مالیات بر درآمد شخصی: در حال حاضر، در دبی مالیات بر درآمد شخصی وجود ندارد؛ این یعنی اجاره دریافتی شما مشمول مالیات بر درآمد نمی‌شود.
• رشد سرمایه: بازار املاک دبی طی چند سال اخیر رشد قابل توجهی داشته و همچنان بسیاری از مناطق، پتانسیل رشد میان‌مدت و بلندمدت دارند.
• سطح زندگی بالا: دسترسی به خدمات بهداشتی، آموزشی و تفریحی با کیفیت بالا، امنیت اجتماعی مناسب و زیرساخت‌های شهری مدرن.
• فرصت‌های شغلی بین‌المللی: دبی یک هاب تجاری جهانی است و برای بسیاری از ایرانی‌ها، حضور فیزیکی در دبی، مسیر شغلی جدیدی باز می‌کند.

نکات کلیدی قبل از خرید آپارتمان در دبی

۱. انتخاب سازنده و پروژه معتبر

حتماً سابقه سازنده (Developer)، پروژه‌های قبلی و میزان پایبندی به زمان تحویل و کیفیت ساخت را بررسی کنید.
اسم سازنده در دبی تقریباً «هم‌ارز نام محله» در تهران است؛ یعنی می‌تواند بخش زیادی از ریسک شما را کم یا زیاد کند.

۲. بررسی اسناد قانونی

• برای پروژه‌های آف‌پلن: مجوز RERA، شماره حساب امانی (Escrow Account) و مدارک ثبت پروژه در DLD بسیار مهم هستند.
• برای املاک آماده: سند (Title Deed)، وضعیت رهنی/وام، بدهی شارژ و هرگونه تعهد مالی قبلی باید شفاف باشد.

۳. استفاده از مشاوره حرفه‌ای

قراردادها به زبان انگلیسی/عربی و بر اساس قوانین امارات نوشته می‌شوند.
داشتن یک مشاور املاک باتجربه + در صورت لزوم، مشاور حقوقی، می‌تواند از اشتباهات پرهزینه جلوگیری کند، مخصوصاً اگر اولین بار است در خارج از ایران ملک می‌خرید.

۴. توجه به کیفیت ساخت و هزینه‌های جانبی

ظاهر لابی و رندرهای بروشور همیشه همه‌چیز را نشان نمی‌دهد.
تا حد امکان از پروژه بازدید کنید، درباره کیفیت ساخت، مصالح، سیستم سرمایش/گرمایش و… سؤال بپرسید و هزینه‌های شارژ سالانه را از قبل بدانید.

خرید اقساطی آپارتمان در دبی (آف‌پلن و ملک آماده)

آپارتمان‌های پیش‌فروش (Off-plan)

• در اکثر پروژه‌ها، در زمان رزرو واحد بین ۱۰٪ تا ۲۰٪ از ارزش ملک به‌عنوان پیش‌پرداخت (Down Payment) دریافت می‌شود.
• باقی مبلغ تا زمان تحویل، به‌صورت اقساط مرحله‌ای بر اساس پیشرفت ساخت (مثلاً هر ۳–۶ ماه یک قسط) پرداخت می‌شود.
• در برخی پروژه‌ها، بخشی از مبلغ (مثلاً ۲۰–۴۰٪) به‌صورت اقساط پس از تحویل (Post-handover) در بازه ۲ تا ۵ ساله دریافت می‌شود.
• تحویل واحد زمانی انجام می‌شود که درصد معینی از مبلغ کل (مثلاً ۶۰–۸۰٪ بر اساس پلن) پرداخت شده باشد.

آپارتمان‌های آماده (Ready / Resale)

• در خرید ملک آماده، ابتدا با فروشنده به توافق می‌رسید و یک MoU یا Form F امضا می‌شود.
• معمولاً خریدار در این مرحله ۱۰٪ دیپازیت در حساب امانی یا مرکز انتقال می‌گذارد.
• باقی مبلغ یا نقداً تسویه می‌شود یا از طریق وام بانکی (Mortgage) پرداخت می‌گردد.

بهترین مناطق برای خرید خانه در دبی

اگر قصد اقامت خانوادگی دارید

برای خانواده ایرانی، نزدیکی به مدرسه، آرامش محله، دسترسی راحت به مراکز خرید روزانه و فضای سبز اهمیت زیادی دارد. چند منطقه محبوب برای زندگی خانوادگی:

Dubai Hills Estate (دبی هیلز)

• شهرک مدرن و لوکس ساخته‌شده توسط Emaar.
• دارای پارک مرکزی بزرگ، مسیر دویدن و پیاده‌روی، پارک آبی کوچک و مسیرهای مخصوص حیوانات خانگی.
• Dubai Hills Mall در همین مجموعه قرار دارد؛ با برندهای معروف، سینما و امکانات تفریحی.
• مدارس بین‌المللی، بیمارستان و ساختمان‌های اداری در خود مجموعه یا اطراف آن قرار دارند.
• محیط خانوادگی، تمیز و مناسب برای زندگی طولانی‌مدت.

Motor City (موتور سیتی)

• از مناطق قدیمی‌تر، با واحدهایی با متراژ بزرگ‌تر.
• ساختمان‌ها در کنار یک پارک مرکزی ساخته شده‌اند؛ فضای سبز و محیط آرام برای خانواده‌ها.
• در طول خیابان مرکزی شهرک، انواع فروشگاه و مراکز خرید کوچک برای تأمین مایحتاج روزانه وجود دارد.

Arjan (ارجان)

• شهرکی نوساز بین موتور سیتی و دبی هیلز، با دسترسی خوب به هر دو.
• واحدهای نوساز و اقتصادی، مناسب خانواده‌هایی که بودجه متوسط دارند اما به‌دنبال خانه تمیز و جدید هستند.

JVC و JLT

• JVC (Jumeirah Village Circle): ترکیبی از برج‌های آپارتمانی و تاون‌هاوس، قیمت‌های معقول، مناسب اجاره و زندگی خانوادگی.
• JLT (Jumeirah Lake Towers): برج‌های اطراف دریاچه‌های مصنوعی، دسترسی عالی به مترو و شیخ زاید، مناسب کسانی که هم زندگی و هم کار را در یک محدوده می‌خواهند.

اگر بیشتر به‌دنبال سرمایه‌گذاری هستید

برای سرمایه‌گذاری بلندمدت، معمولاً ترکیبی از پروژه‌های پیش‌فروش با پلان اقساطی خوب و مناطق تثبیت‌شده با تقاضای اجاره بالا پیشنهاد می‌شود. محله‌هایی مثل:

• Downtown و Business Bay
• Dubai Marina و JBR
• Dubai Creek Harbour
• Dubai Hills، JVC و JLT

برای بودجه‌های خیلی بالاتر (مثلاً بالای ۱۵ میلیون درهم)، خرید ویلا یا زمین در مناطقی مثل Palm Jebel Ali، Dubai Islands و دیگر مناطق لوکس، می‌تواند جذاب‌ترین گزینه‌ها باشد.

ریسک‌ها و واقعیت‌های بازار املاک دبی

هیچ بازاری فقط «رشد و سود» نیست. اگر می‌خواهید تصمیم سالم بگیرید، باید نیمه‌ی ریسک را هم ببینید:

• نوسان قیمت: بازار دبی طی سال‌های اخیر رشد قابل توجهی داشته، اما مؤسسات بین‌المللی بارها هشدار داده‌اند که امکان اصلاح قیمت (کاهش موقت) هم وجود دارد. بنابراین ورود به بازار باید با دید میان‌مدت و بلندمدت باشد، نه صرفاً با توقع سود فوری.
• کیفیت سازنده: در پروژه‌های آف‌پلن، اگر سازنده نامعتبر باشد، ریسک تأخیر تحویل، افت کیفیت یا حتی مشکلات حقوقی را بالا می‌برد.
• Service Charge بالا: در برخی برج‌های لاکچری، شارژ سالانه به‌قدری بالاست که می‌تواند بخش زیادی از اجاره دریافتی را مصرف کند. این موضوع باید قبل از خرید محاسبه شود.
• ریسک ارزی برای ایرانی‌ها: سرمایه‌گذاری شما به درهم است و درآمدتان ممکن است به ریال یا ارز دیگری باشد؛ تفاوت نرخ ارز می‌تواند در سود/زیان نهایی اثر جدی داشته باشد.

مشاورین املاک کالیفرنیا در دبی چه کمکی می‌کنند؟

انتخاب محله، پروژه، سازنده، نوع پرداخت، و حتی زمان ورود به بازار، تصمیم‌هایی هستند که اگر به‌تنهایی و بدون تجربه گرفته شوند، می‌توانند هزینه‌بر باشند.

مشاورین املاک کالیفرنیا در دبی با توجه به:

• سابقه طولانی فعالیت در بازار املاک دبی،
• آشنایی کامل با مناطق Freehold و سازنده‌های معتبر،
• کار با مشتریان ایرانی با بودجه‌ها و اهداف مختلف،

می‌توانند بعد از یک جلسه مشاوره دقیق، بهترین گزینه‌ها را متناسب با بودجه و هدف شما (اقامت، سرمایه‌گذاری، یا هر دو) پیشنهاد دهند و شما را در تمام مراحل زیر همراهی کنند:

• مشاوره اولیه و تحلیل بودجه و هدف شما،
• انتخاب محله و پروژه مناسب،
• بازدید از واحدها یا پروژه‌های درحال‌ساخت،
• خرید، انتقال سند و ثبت در DLD،
• مدیریت ملک، اجاره‌دادن و در نهایت همراهی در مسیر اخذ اقامت امارات و افتتاح حساب بانکی..