قیمت ملک در الجداف | Al Jaddaf

اگر قصد خرید ملک در الجداف را دارید، اولین سؤال منطقی این است: سطح قیمت‌ها در این منطقه دقیقاً کجای بازار دبی قرار می‌گیرد؟

الجداف از نظر قیمتی در دسته مناطق «میان‌رده رو به بالا با پتانسیل رشد» قرار می‌گیرد؛ نه به گرانی داون‌تاون است و نه در سطح مناطق حاشیه‌ای ارزان. همین جایگاه میانی، آن را برای سرمایه‌گذاران هوشمند جذاب کرده است.

میانگین قیمت هر فوت مربع

در حال حاضر میانگین قیمت هر فوت مربع در الجداف حدود ۱,۱۵۰ تا ۱,۳۰۰ درهم است.
پروژه‌های برنددار یا واحدهای ویو خور دبی (Creek View) معمولاً در محدوده ۱,۳۵۰ تا ۱,۵۰۰ درهم معامله می‌شوند.

این عدد نشان می‌دهد که هنوز فاصله قیمتی قابل‌توجهی با مناطقی مثل داون‌تاون (۲,۰۰۰+ درهم) وجود دارد؛ اما از نظر موقعیت مکانی، فاصله جغرافیایی چندانی ندارند.

بازه قیمت بر اساس تیپ واحد

• استودیو: حدود ۶۵۰,۰۰۰ تا ۹۰۰,۰۰۰ درهم

• ۱ خوابه: حدود ۹۵۰,۰۰۰ تا ۱,۴۵۰,۰۰۰ درهم

• ۲ خوابه: حدود ۱,۴۵۰,۰۰۰ تا ۲,۲۰۰,۰۰۰ درهم

• ۳ خوابه: از ۲,۲۰۰,۰۰۰ درهم به بالا (در پروژه‌های خاص تا ۳,۰۰۰,۰۰۰+)

نکته مهم این است که تفاوت قیمت در این منطقه به شدت وابسته به کیفیت سازنده (Developer)، نزدیکی به مترو و ویو آب است.

روند رشد قیمت در ۳ تا ۵ سال اخیر

الجداف طی ۵ سال گذشته رشد پیوسته‌ای را تجربه کرده است:

• از ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۲: رشد ملایم پس از کرونا

• از ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴: رشد سریع‌تر همزمان با جهش کلی بازار دبی

• در ۱۲ ماه اخیر: تثبیت نسبی همراه با افزایش تقاضای اجاره

به طور میانگین، رشد سرمایه‌ای ۳ تا ۵ سال اخیر در این منطقه حدود ۲۵٪ تا ۴۰٪ بوده است. این رشد بیشتر در پروژه‌های نوساز و نزدیک به ایستگاه مترو مشاهده شده است.

تحلیل وضعیت فعلی بازار

بازار فعلی الجداف در مرحله «تعادل با شیب صعودی ملایم» قرار دارد.
عرضه پروژه‌های جدید ادامه دارد، اما به دلیل موقعیت مرکزی و دسترسی مترو، تقاضا نیز پایدار است.

برای سرمایه‌گذار، این یعنی:

• هنوز وارد فاز اشباع نشده

• اما دیگر منطقه ارزان و ناشناخته هم نیست

• انتخاب پروژه اهمیت بسیار بیشتری نسبت به انتخاب صرف منطقه دارد

---

سرمایه‌گذاری در الجداف | Al Jaddaf

اگر هدف شما سرمایه گذاری در الجداف است، باید سه شاخص اصلی را بررسی کنیم: بازدهی اجاره، نوع مستاجر و پتانسیل رشد سرمایه‌ای.

میانگین ROI اجاره

میانگین بازدهی اجاره سالانه در این منطقه حدود ۶٪ تا ۷.۵٪ است.
واحدهای کوچک‌تر (استودیو و ۱ خوابه) معمولاً به ۷٪ نزدیک‌تر هستند.
واحدهای بزرگ‌تر بازدهی حدود ۵.۵٪ تا ۶.۵٪ دارند.

در مقایسه با داون‌تاون (۴٪ تا ۵٪)، الجداف بازدهی بهتری ارائه می‌دهد.

مناسب برای اجاره کوتاه‌مدت یا بلندمدت؟

الجداف بیشتر برای اجاره بلندمدت مناسب است.
مستاجران اصلی شامل:

• کارکنان Dubai Healthcare City

• کارمندان شرکت‌های مستقر در Bur Dubai

• زوج‌های جوان و خانواده‌های کوچک

• مهاجران تازه‌وارد با بودجه متوسط

اجاره کوتاه‌مدت (Airbnb) نیز امکان‌پذیر است، اما بازدهی آن به اندازه مناطقی مثل مارینا یا داون‌تاون نوسان‌پذیرتر است.

مقایسه با مناطق رقیب

مقایسه با Business Bay:
بیزینس بی قیمت بالاتر و رقابت سنگین‌تری دارد. ROI مشابه است اما ورود سرمایه بیشتر نیاز دارد.

مقایسه با Dubai Creek Harbour:
کریک هاربر لوکس‌تر و برندمحورتر است، اما قیمت هر فوت مربع بالاتر است. الجداف برای سرمایه‌گذارانی که دنبال نقطه ورود پایین‌تر هستند منطقی‌تر است.

تیپ خریداران در این منطقه

• سرمایه‌گذاران خارجی با بودجه ۸۰۰ هزار تا ۱.۵ میلیون درهم

• پزشکان و متخصصان حوزه سلامت

• خریداران ساکن (End-user) با تمرکز بر دسترسی شهری

• سرمایه‌گذاران ایرانی که به دنبال ROI متعادل و ریسک کنترل‌شده هستند

---

چرا خرید ملک در الجداف انتخاب هوشمندانه‌ای است؟

وقتی صحبت از خرید ملک در الجداف می‌شود، مهم‌ترین مزیت آن موقعیت استراتژیک آن است.

موقعیت مرکزی واقعی

الجداف بین داون‌تاون، زعبیل، بر دبی و خور دبی قرار گرفته است.
دسترسی مستقیم به خط سبز مترو باعث شده رفت‌وآمد بدون خودرو نیز امکان‌پذیر باشد.

فاصله تقریبی:

• ۱۰ دقیقه تا داون‌تاون

• ۱۵ دقیقه تا فرودگاه بین‌المللی دبی

• دسترسی سریع به Sheikh Zayed Road

حضور پروژه‌های برنددار

در سال‌های اخیر، پروژه‌های لوکس و برنددار وارد این منطقه شده‌اند.
این موضوع دو تاثیر دارد:
۱. افزایش استاندارد کیفی منطقه
۲. بالا رفتن تدریجی سطح قیمتی کل محدوده

نزدیکی به Dubai Healthcare City

وجود فاز دوم شهر سلامت دبی در همین محدوده، یک موتور تقاضای دائمی ایجاد کرده است.
این یعنی تقاضای اجاره وابسته به توریسم نیست و ثبات بیشتری دارد.

آینده توسعه منطقه

پروژه‌های ساحلی، توسعه مسیرهای پیاده‌روی کنار خور و ارتقای زیرساخت‌های حمل‌ونقل، پتانسیل رشد بلندمدت را تقویت می‌کند.

الجداف دیگر منطقه صنعتی سابق نیست؛ در حال تبدیل شدن به یک زون مسکونی-شهری با هویت مستقل است.

---

چه نوع واحدهایی در این منطقه بیشترین تقاضا را دارند؟

تحلیل عرضه و تقاضا

عرضه اصلی در الجداف شامل آپارتمان‌های استودیو تا ۲ خوابه است.
تقاضا بیشتر روی واحدهای کوچک متمرکز است.

بهترین متراژ برای سرمایه‌گذاری

• استودیو ۴۰۰ تا ۵۰۰ فوت مربع

• ۱ خوابه ۶۵۰ تا ۸۰۰ فوت مربع

این متراژها بیشترین سرعت اجاره و بهترین نسبت قیمت به بازدهی را دارند.

واحد مناسب برای حداقل سرمایه

اگر سرمایه شما زیر ۱ میلیون درهم است، استودیو بهترین گزینه ورود است.
اگر بودجه ۱ تا ۱.۳ میلیون دارید، ۱ خوابه انتخاب منطقی‌تری با ثبات اجاره بالاتر است.

واحدهای ۲ خوابه بیشتر مناسب سکونت یا سرمایه‌گذاری خانوادگی هستند تا حداکثرسازی ROI.

---

نکات مهم قبل از خرید ملک در الجداف

۱. تفاوت بین Developerها

کیفیت ساخت در این منطقه یکنواخت نیست.
برخی پروژه‌ها توسط سازندگان متوسط اجرا شده‌اند و کیفیت نهایی اهمیت زیادی دارد.

حتماً بررسی کنید:

• سابقه تحویل پروژه‌های قبلی

• هزینه سرویس شارژ سالانه

• مدیریت ساختمان

۲. ریسک عرضه بیش از حد

در صورت افزایش شدید عرضه در یک بازه کوتاه، فشار روی اجاره ایجاد می‌شود.
تحلیل زمان تحویل پروژه‌های اطراف ضروری است.

۳. نکات حقوقی مهم

• بررسی وضعیت Freehold بودن پروژه

• مطالعه دقیق SPA

• شرایط پرداخت و جریمه تأخیر

• هزینه انتقال (DLD Fee معادل ۴٪)

۴. اشتباهات رایج خریداران

• خرید صرفاً بر اساس قیمت پایین

• نادیده گرفتن هزینه‌های جانبی

• انتخاب واحد بدون توجه به جهت نور و ویو

• تمرکز بر وعده‌های بازاریابی به جای تحلیل داده

---

سوالات متداول درباره خرید ملک در الجداف

۱. آیا الجداف منطقه مناسبی برای سرمایه‌گذاری است؟

بله، به دلیل موقعیت مرکزی و ROI حدود ۶٪ تا ۷٪، برای سرمایه‌گذاران با ریسک متوسط گزینه مناسبی است.

۲. حداقل سرمایه برای خرید ملک در الجداف چقدر است؟

با حدود ۶۵۰ هزار درهم می‌توان وارد بازار استودیو شد.

۳. بازدهی اجاره در الجداف چقدر است؟

به طور میانگین بین ۶٪ تا ۷.۵٪ بسته به نوع واحد و پروژه.

۴. آیا این منطقه برای سکونت مناسب است؟

برای خانواده‌های کوچک و افرادی که دسترسی شهری می‌خواهند بسیار مناسب است.

۵. آینده قیمت ملک در الجداف چگونه پیش‌بینی می‌شود؟

با توجه به توسعه زیرساخت و پروژه‌های جدید، انتظار رشد تدریجی و پایدار وجود دارد، نه جهش ناگهانی.